Nya bolåneregler 2026: vad ändrades och vad gäller nu

Från 1 april 2026 gäller nya bolåneregler i Sverige (Lag 2026:226). Kraven står sedan dess i lag, lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens föreskrifter om amortering och allmänna råd om bolånetak. Kontantinsatsen sänks från 15 till 10 %, det skärpta amorteringskravet vid skuldkvot över 4,5 slopas, och tilläggslån begränsas till 80 % av bostadens värde. Den här sidan sammanfattar alla ändringar, vad de innebär i kronor och vilka som berörs.

Regeluppgifterna är kontrollerade 2026-10-03 mot källorna sist på sidan.

Före och efter — sammanfattning

Regel	Före 1 april 2026	Efter 1 april 2026
Bolånetak vid köp	85 %	90 %
Kontantinsats	Minst 15 %	Minst 10 %
Tilläggslån	Max 85 % av bostadens värde	Max 80 %
Skärpt amorteringskrav	+1 % vid skuldkvot >4,5	Avskaffat

Kortversionen: lättare att komma in på marknaden, svårare att utöka belåningen efter köp.

Kontantinsats: 15 % → 10 %

Den mest uppmärksammade ändringen. Så här ser skillnaden ut i kronor:

Bostadens pris	Kontantinsats 15 % (före)	Kontantinsats 10 % (efter)	Du sparar i insats	Extra kostnad/mån (2,65 % ränta, 2 % amort., före ränteavdrag)
2 000 000 kr	300 000 kr	200 000 kr	100 000 kr	+388 kr
3 000 000 kr	450 000 kr	300 000 kr	150 000 kr	+581 kr
4 000 000 kr	600 000 kr	400 000 kr	200 000 kr	+775 kr
5 000 000 kr	750 000 kr	500 000 kr	250 000 kr	+969 kr

Lägre tröskel, men det större lånet kostar mer varje månad. Tabellen visar skillnaden i månadskostnad mellan 10 och 15 % kontantinsats med de antaganden som står i kolumnrubriken.

Spartiden till kontantinsats förkortas avsevärt. Handelsbanken har räknat på medianpriser och genomsnittlig sparkvot: i Stockholm från cirka 16 till 10 år, i Göteborg och Malmö från cirka 10 till 6 år.

Fördjupning: Nya bolåneregler — allt som ändras

Slopad skuldkvotsamortering

Det skärpta amorteringskravet innebar extra 1 % amortering per år för hushåll med skuldkvot över 4,5 gånger bruttoinkomsten. Det kravet är avskaffat.

Räkneexempel: Johan tjänar 600 000 kr per år och har 3 Mkr i lån med belåningsgrad över 70 %. Skuldkvot: 5,0.

	Före 1 april	Efter 1 april
Amorteringskrav	3 % (2 % + 1 % skärpt)	2 %
Amortering per år	90 000 kr	60 000 kr
Amortering per månad	7 500 kr	5 000 kr
Besparing per månad		2 500 kr

Lagen innehåller ingen bestämmelse om att banken själv ska ändra amorteringen på ett befintligt lån. Fråga din bank vad som gäller för ditt lån.

Tilläggslån: nytt tak 80 %

Tilläggslån — lån som utökar ditt befintliga bolån med bostaden som säkerhet, typiskt för renovering — begränsas till max 80 % av bostadens värde, ned från 85 %. En omvärdering av bostaden får dessutom göras tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringsbeloppet eller låneutrymmet.

Om belåningsgraden redan ligger på 80 % eller högre ger regeln inget utrymme för att utöka lånet.

Undantag: om bostadens värde har ändrats väsentligt av något annat än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en större ombyggnad, får omvärderingen göras tidigare.

Påverkas mitt befintliga bolån?

Tre aspekter:

1. Skärpt amortering — fråga banken. Om du betalar 3 % amortering på grund av det tidigare skärpta kravet är lagens krav nu 2 % (eller 1 %, beroende på belåningsgrad). Fråga banken om amorteringen på ditt lån kan sänkas.

2. Bolånetaket — nej. Det nya taket på 90 % gäller när ett bolån lämnas. Din befintliga belåningsgrad förändras inte.

3. Tilläggslån — ja, om du utökar lånet. Taket på 80 % gäller när ett bolån utökas, och femårsregeln styr när bostaden får omvärderas. Om du planerade att renovera med tilläggslån är din aktuella belåningsgrad det som avgör utrymmet.

Förstagångsköpare — vad ändras?

Ingångströskeln sänks. Spartiden till kontantinsats kortas med 4–6 år beroende på stad. KALP-kalkylens grunder ändras inte: bankernas kalkylränta är densamma och schablonerna för levnadskostnader är desamma. Det som ändras i kalkylen är amorteringen för den som tidigare träffades av det skärpta kravet: 2 % i stället för 3 % per år ger mer utrymme, se vad är KALP. I övrigt händer att du kan komma in på marknaden med mindre sparkapital, men bara om din inkomst faktiskt bär det större lånet.

KALP-kalkylator — räkna ut din låneförmåga · Marknadsdata efter regeländringen

Räkna på din situation

Vad innebär regeländringarna för just din ekonomi? I BoKalk kan du jämföra 10 % och 15 % kontantinsats, se hur olika räntenivåer påverkar månadskostnaden, och stresstesta din ekonomi med en liknande beräkning som bankens KALP-kalkyl — allt samlat på ett ställe.

Vanliga frågor

När började de nya bolånereglerna gälla?

1 april 2026, när lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter trädde i kraft. Riksdagen fattade beslutet 4 mars 2026. Dagen innan, 31 mars, upphävde Finansinspektionen sina föreskrifter om amortering och sina allmänna råd om bolånetak.

Måste jag fortfarande amortera?

Ja. Grundreglerna är oförändrade: 2 % per år vid belåningsgrad över 70 %, 1 % vid belåningsgrad över 50 % till och med 70 %, inget krav vid 50 % eller lägre. Det som slopades är den extra 1 % vid skuldkvot över 4,5.

Kommer priserna att stiga på grund av reglerna?

Den här guiden gör ingen prisprognos. Det som går att mäta i efterhand finns i marknadsdata efter regeländringen.

Påverkas mitt befintliga bolån?

Det skärpta amorteringskravet finns inte i den nya lagen. Fråga banken om amorteringen på ditt lån kan sänkas. Bolånetaket (90 %) gäller när ett bolån lämnas och påverkar inte ditt lån. Taket på 80 % gäller när ett bolån utökas, och femårsregeln styr när bostaden får omvärderas.

Källor

Regeluppgifterna på sidan är kontrollerade 2026-10-03 mot:

• Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, riksdagen.se: belåningsgrad högst 90 % när ett bolån lämnas (4 §) och 80 % när det utökas (5 §), amortering 1 % vid belåningsgrad över 50 % och 2 % över 70 % (7 §), omvärdering tidigast efter fem år (13 §), i kraft 1 april 2026.
• Finansutskottets betänkande 2025/26:FiU36, riksdagen.se: riksdagens beslut 4 mars 2026, bolånetaket höjt från 85 till 90 % och det skärpta amorteringskravet avskaffat.
• FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån – lag tar över, Finansinspektionen 2026-03-19: föreskrifterna om amortering och de allmänna råden om bolånetak upphävda 31 mars 2026, taket för tilläggslån sänkt från 85 till 80 %.

Räkneexemplen är egna beräkningar med de antaganden som anges i tabellerna.

Christoffer, grundare BoKalk